札幌市白石区　不動産・賃貸　物件情報

不動産相続とは

不動産相続とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産を、法律にもとづいて相続人に引き継ぐことです。相続の対象となる不動産には、以下のようなものがあります。

• 土地（宅地、農地、山林など）
• 建物（一戸建て、マンション、アパートなど）
• 借地権

不動産相続には、以下のような特徴があります。

分割が難しい

現金や預金と違い、不動産は物理的に分割することが困難です。そのため、相続人間で話し合いが必要になることが多くあります。

評価額の変動

不動産の価値は、場所や経済状況によって大きく変動します。相続税の計算基準となる評価額の算出には専門知識が必要です。

維持管理の負担

相続した不動産には、固定資産税などの税金や修繕費などの維持管理費用がかかります。

売却や活用の検討

相続した不動産を売却するか、賃貸などで活用するかの判断が必要になることがあります。

不動産相続では、相続人間の話し合いや専門家のアドバイスが重要になります。円滑な相続のためには、生前から準備をしておくことをおすすめします。

不動産評価の仕組み（土地・建物）

不動産の相続税評価は、土地と建物を分けて行います。それぞれの評価方法には以下のような特徴があります。

土地の評価

土地の評価には主に2つの方式があります。

【路線価方式】

• 路線価が設定されている地域で使用
• 計算式：相続税路線価×調整率×土地の面積
• 調整率は土地の形状や利用状況により変動

【倍率方式】

• 路線価が設定されていない地域で使用
• 計算式：固定資産税評価額×倍率

土地の評価額は、これらの方式で算出した金額に、様々な評価減の要素を適用して決定します。例えば、不整形地や無道路地などの条件がある場合、評価額が減額されることがあります。

建物の評価

建物の評価は、原則として固定資産税評価額をベースに行います。

• 計算式：固定資産税評価額×評価倍率（1.0）

ただし、建物が賃貸されている場合は、借家権割合（一律30%）を考慮した計算を行います。

評価のポイント

不動産の評価では、以下の点に注意が必要です。

• 土地と建物を別々に評価すること
• 路線価図や固定資産税評価額の確認
• 評価減の可能性の検討
• 賃貸状況の確認

正確な評価には専門的な知識が必要なため、税理士に相談することをおすすめします。適切な評価を行うことで、無駄な税金の支払いを防ぐことができます。

相続争いを防ぐための準備

相続争いを防ぐための準備は、家族間の対立を未然に防ぎ、スムーズな相続を実現するために重要です。具体的には以下の対策が効果的です。

遺言書の作成

遺言書を作成することで、相続人の範囲や財産の分配方法を明確にできます。公正証書遺言がおすすめです。

家族会議の開催

定期的に家族会議を開き、相続に関する希望や考えを共有しましょう。

財産目録の作成

相続財産の全容を把握するため、不動産や預貯金、有価証券などの財産目録を作成し、定期的に更新します。

生前贈与の活用

相続税対策を兼ねて、生前贈与を行うことで相続財産を減らし、争いの種を減らせます。

家族信託の検討

認知症などに備え、家族信託の活用を検討しましょう。

専門家への相談

税理士や弁護士など、相続の専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが大切です。

これらの準備を計画的に進めることで、相続争いのリスクを大幅に軽減できます。早めの対策が、円滑な相続への近道となります。

相続税の申告漏れや過少申告のリスク

相続税の申告漏れや過少申告は、思わぬ追徴課税につながる可能性があります。このリスクを回避するためには、以下のようなポイントに注意が必要です。

死亡直前の現金引き出し

葬儀費用などのために引き出した現金が残っている場合、相続財産として申告する必要があります。税務署は特に死亡直前の資金移動に注目するため、見落としにくいポイントです。

家族名義の預金

亡くなった方の名義でなくても、実質的に故人のものと判断される家族名義の預金は申告が必要です。名義預金として計上漏れがないか確認しましょう。

不動産の評価間違い

土地や建物の評価額を正確に算出することは難しく、過小評価してしまうリスクがあります。専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

これらの申告漏れや過少申告が発覚した場合、追徴課税として以下のようなペナルティが科されます。

• 過少申告加算税：10～15％
• 無申告加算税：5～20％
• 重加算税：35～40％

さらに、納税が遅れると延滞税も加算されます。これらの追徴課税を避けるためには、相続財産を正確に把握し、専門家のサポートを受けながら適切な申告を行うことが重要です。

相続後の不動産管理に関する注意点

相続で不動産を取得した後も、適切な管理が必要です。以下の点に注意しましょう。

固定資産税の支払い

相続した不動産の固定資産税は、新しい所有者である相続人が支払う義務があります。支払いを怠ると延滞金が発生したり、最悪の場合、差し押さえの対象になる可能性もあります。

建物の維持管理

相続した建物は、適切なメンテナンスが欠かせません。

• 定期的な点検や修繕を行う
• 火災保険に加入し、万が一に備える
• 空き家の場合は防犯対策を講じる

賃貸不動産の場合の対応

賃貸中の物件を相続した場合は、以下の対応が必要です。

• 賃借人への所有者変更の通知
• 賃料の振込先変更手続き
• 管理会社との契約の確認と必要に応じた変更

共有不動産の管理

複数の相続人で不動産を共有することになった場合は、以下の点に留意しましょう。

• 管理方法や費用負担について、相続人間で取り決めを行う
• 将来的な売却や相続のことも視野に入れた話し合いをする

相続登記は義務

2024年4月1日より、相続登記は義務化されました。3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科せられる可能性もあります。義務化の施行日以前に発生していた相続にも遡及して適用されますので、ご注意ください。

相続した不動産を適切に管理することで将来のトラブルを防ぎ、資産価値を維持することができます。不安な点がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。